Charges de copropriété et politique….!

C’est en visitant un appartement aux charges démentielles hier que j’ai  décidé de vous parler des charges de copropriété.

Ascenseur- espaces verts-gardien-chauffage -parking- eau froide-syndic- assurances,  sont non seulement des facteurs à faire monter ou baisser le montant des charges dites “courantes” d’une copropriété, mais aussi à influer sur le prix de vente d’un appartement.

Et vous ? Payez-vous trop de charges ?

Selon le site de l’ARC (Association des Responsable de Copropriété), voici le coût moyen (en €) de chaque catégorie de charges.

Les frais de gestion entre un syndic professionnel et un syndic non professionnel peuvent être multipliés par deux (à 30 € la lettre de relance, on peut comprendre pourquoi).

Faites votre simulation sur: http://arc.sgm.fr/

Bien sûr, l’important est de respecter un bon ratio prix/prestations, car comme nous pouvons le voir sur les deux tableaux ci-dessous, entre deux copropriétés à prestations bien opposées, les coûts ne sont pas les mêmes.

Et puis, ce que vous ne payez pas d’un coté en charge de copropriété, chauffage, ascenseur, parking ou encore gardien (tableau 1), vous le paierez d’un autre coté sur votre facture EDF (chauffage individuel électrique, ballon d’eau chaude), ou en faisant appel à une société de service externe ou encore sur votre futur prothèse de la hanche (6ème sans ascenseur)…

 

Nous remarquons dans le tableau 2, que les postes eau et chauffage explosent, alors qu’ils pourraient rester mesurés, déjà parce que l’entretien de ces deux postes (collectifs) est couteux mais aussi parce qu’en copropriété nous sommes nettement moins attentifs aux dépenses, “puisque tout est inclus dans les charges”….

N’avez-vous jamais remarqué qu’en plein hiver les immeubles des années 70 étaient souvent surchauffés, suffoquant de chaleur, nous ouvrons les fenêtres en augmentant ainsi le montant des charges de la copropriété. C’est le serpent qui se mord la queue.  

Aussi, ma première mesure en tant que futur candidat (2017), serait de stabiliser la température des immeubles et des appartements à 19-20degrés , cela nous ferait faire des économies d’énergie et relancerait en partie le pouvoir d’achat.

Bien sur tout cela est sur-imagé!! Mais là, je m’égare.

Au delà des dépenses courantes d’entretien, il est important de bien choisir son syndic de copropriété notamment en fonction de ses coûts, en citant la lettre de relance plus haut, je n’ai pris qu’un exemple parmis tant d’autres auxquels il faut faire attention.

Un bon syndic sera choisi par un bon président de conseil syndical, qui aura lui-même été élu par vous….vous disiez politique???

Il existe aussi le syndic bénévolat, moins onéreux, mais plus contraignant, qui fonctionne généralement très bien dans les petites copropriétés.

Un peu d’info pratique:  www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/benevole.pdf

 

 

 

 

 

Les travaux

Les déboires des suivis de chantier…

sont légion dans l’immobilier!

Beaucoup de nos clients sont à l’étranger. Lorsqu’ils achètent leur appartement -parfois uniquement sur photos- et qu’il y a des travaux à prévoir, nous prenons en main le reporting de chantier. Tous les jours ou presque, nous passons voir si les choses avancent conformément au cahier des charges établit avec le client. Carrelage gris en quinconce, frise à 80cm de hauteur, mitigeur à rallonge, carreaux de la cuisine blanc type métro, on rehausse le bar, on déplace le toilettes.. bref, on passe voir, pour s’assurer que les choses sont bien faites comme on l’a indiqué à l’entrepreneur dès le départ.

Là, pourtant bien des surprises, et je peux vous dire à ce stade d’ancienneté dans le métier, que 3 petites heures de liberté suffisent à l’entrepreneur pour interpréter vos instructions à sa manière. Il faut reprendre et rectifié avec lui ILLICO! ce n’est pas quand la salle de bain est terminée qu’il faudra lui dire que vous trouvez la douche trop petite ou que vous souhaitiez les carrelages dans l’autre sens! De toutes façons, soyez certains qu’il trouvera les arguments pour vous prouvez que SA solution est bien meilleure compte tenu des aspects techniques avec lesquels il a été obligé de jongler. Mouais…

Non, quand c’est fini, c’est trop tard.

La clé du succès pour des travaux réussi, c’est d’y passer tous les jours. Et répéter, redire, radoter, représciser ce que vous voulez. Quand on fait faire les travaux soi-même, il faut penser à tout dire, même ce qui vous semble être la pire des évidences: l’emplacement des prises, des interrupteurs, la prise télé, la prise du four, le sens d’ouverture de la porte, la porte coulissante à droite, à gauche? et la suspension de la douche sur quel mur? Oui parce que sinon, libre comme des petites hirondelles au printemps, les entrepreneurs font des bêtises.

Je prends l’exemple de deux chantier que des clients ont géré seul, tout en passant par des entrepreneurs que je leur avais recommandé. De ce fait, ils ont cru que c’était tout bon. Je leur ai recommandé, car je sais qu’ils finiront le chantier, qu’ils ne partiront pas avec la caisse et qu’ils font du bon boulot. Oui mais, ils ne testent pas tous les utilitaires qu’ils installent, et si vous vouliez le carrelage vertical ou en quinconce mais ne leur avez pas dit, et bien il ne le feront pas. Un entrepreneur laissé à l’abandon, c’est un peu comme un capitaine d’un pétrolier qui se retrouve à la tête d’une croisière. Il va vous mener à bon port, mais sans passer par les iles paradisiaques. Autrement dit, (la métaphore est sacrément filée j’en conviens) votre salle de bain fonctionnera, la porte coulissera mais l’emplacement de la machine à laver sera peut-être top petit pour celle que vous avez déjà et la porte coulisse vers la droite alors que vous aviez envisager un porte serviette à cet endroit… dommage! la cloison est posée la porte est montée, c’est donc trop tard…

Il y a aussi toutes les petites choses auxquelles on ne pense pas forcément avant, mais qui tombent sous le sens au fil de l’avancée des travaux. La fameuse porte coulissante par exemple, si elle n’est pas coffrée, condamne le mur sur lequel elle glisse.

En cours de travaux, le client s’est décidé à mettre un pan de mur vitré entre la cuisine et la salle de bain, pour que cette dernière bénéficie d’un peu de lumière naturelle. Comme il n’était pas passé sur le chantier, il ne savait pas qu’au moment où il demandait cette modification, le mur était déjà monté. Pour le satisfaire, l’entrepreneur à ouvert. Un peu. Un tout petit peu. La photo parle d’elle-même:

Mais pourquoi me direz-vous, cette ouverture vitrée ressemble-t-elle à la lucarne d’un chateau de guerre, tout juste bonne à passer un bout de fusil? et bien parce qu’il n’était plus possible de casser un pan de mur suffisamment grand quand l’intruction a finalement été donnée. L’ouvrier a donc ouvert… uniquement sur la base d’un carrelage, on se rend mieux compte coté salle de bain:

Coté rendu esthétique, on repassera…

Merci, bien.

Ces détails ne relèvent pas totalement de l’incompétence du professionnel. Livré à lui-même, il ne pensera qu’à sa mission 1ère: vous mener à bon port (= livrer le chantier dans les temps), avec vous à ses cotés qui le guide dans sa destination, il prendra en considération vos desideratas. C’est aussi simple que ça. SAUF que si vous n’êtes pas là pour voir ce que lui comprend de vos instructions… on va droit dans le mur.

J’ai aussi en tête l’exemple d’une amie qui a laissé ses clés à l’entrepreneur et est partie en vacances. A son retour et grâce au passage régulier de son papa, le chantier ressemblait bien à ce qu’elle souhaitait. Les clés lui ont été remises, la facture payée. Deal clos. Oui mais voilà qu’au premier usage des toilettes, la chasse qui semblait fonctionner, ne fait pas bien son boulot. Il faut tirer 3 ou 4 fois pour avoir de l’eau bien clair si vous voyez ce que je veux dire. Mon amie appelle l’entrepreneur, qui lui indique tout à fait naturellement qu’il a effectivement oublier de lui précisé qu’il ne fallait pas mettre de papier dans les toilettes (!!??), puisqu’elle les voulait de ce coté de la salle de bain, le chemin du tuyaux d’évacuation ne permet pas un fonctionnement tout à fait normal. L’horreur.

Nous sommes un apporteur d’affaire important pour cet entrepreneur, nous lui avons simplement passé un petit coup de téléphone pour lui demander d’aller réparer cela, et qu’elle puisse se servir des toilettes normalement. Cela parait bien normal, mais en pareil cas, quel poids pourrait avoir un particulier pour faire revenir l’entreprise et lui demander de changer et réparer à sa charge? Même si cela parait bien la moindre des choses, malheureusement, beaucoup des entreprises n’ont pas cette conscience professionnelle là. La demande est tellement forte à Paris que leurs plannings  sont généralement bookés sur 6 mois, si vous n’êtes pas contents, ce n’est pas la fin des haricots pour eux.

Pour partir sur de bonnes bases et éviter de voir le devis grimper en cours de route, faite un plan précis de ce que vous souhaitez, surtout s’il y a des modifications de cloisons. Aussi, si vous ne passez pas par un spécialiste, demander un devis hors matériel, cela vous permettra d’aller choisir vous-même vos carrelages et de bien voir le prix de la main-d’oeuvre, il sera alors bien plus facile de comparer avec la concurrence.

 

Soyez le plus précis possible, des petits logiciels de plan 3D sur internet vous permettrons de voir en amont la viabilité de votre projet et le coup du matériel:

 

Et oui, c’est du travail tout ça! mais si vous ne faites pas appel à un architecte, il faut s’impliquer. Gardez en tête que derrière l’aspect esthétique, il y a l’aspect technique, le chemin des tuyauteries, les fils electriques doivent être installés en début de chantier, c’est pourquoi parfois, inverser évier et frigo ne sera pas si simple. Anticipez! Ikea, Lapeyre vous propose des plans 3D et sauront vous donner de bon conseil d’agencement, aussi, des logiciels gratuits sont accessibles d’internet (homeplanner, stechup …).

Les conseils: ne jamais payer plus de 70% du chantier avant la fin, les 30% restants doivent obligatoirement être réglés le jour de la validation du chantier avec l’entrepreneur. Oui, car 30% c’est suffisant pour qu’il se batte pour vous satisfaire et au pire, 30% vous permettra de faire appel à une personne pour les finitions si l’entrepreneur ne vous donnait pas satisfaction.

Passer tous les jours, vraiment. 10mns suffisent, pour voir et comprendre, cas échéant pourquoi certains désirs ne pourrons pas être satisfaits et trouver une alternative technique et esthétique.

Eviter de prendre un entrepreneur au hasard sur les pages jaunes. Se faire recommander un contact par une personne de votre entourage est déjà un bon point de départ.

Prévoir des pénalités de retard, pour que le jour de la fin prévu du chantier, soit bien le jour de la remise des clés. Les entrepreneurs ont souvent plusieurs chantiers en même temps, ce n’est pas à vous d’en payer les frais!

Si vous êtes en copropriété, prévenez vos voisins et soyez vigilants au respect des parties communes. Si vous devez abattre des cloisons, prenez une assurances au cas ou les secousses de vos démolitions ne créent des fissures chez vos voisins (des micro-fissures peuvent apparaitre sur leur peinture, c’est fréquent!).

Le marché immobilier

 

Cette fois, l’heure de l’unanimité a sonnée, le marché va baisser, baisse et baissera, notaires, spécialistes, professionnels et blogeurs sont d’accord. “Capital” du mois de Mars parle même de Soldes dont il faudrait “profiter avant que les banques ne restreignent les crédits”, pourtant, à lire l’article de plus près, les soldes n’ont pas encore commencés à Paris, mais sont reportés à l’été prochain… pire pour la location on parle de hausse, “la baisse des loyers est enfin enclenchée, sauf à Paris“. (-1,7 pour Rennes alors que Paris rive droite enregistre +6,25% de hausse sur les loyers cette dernière année).

Les notaires prévoient pourtant une baisse de 5 à 10% dans la capitale, c’est bien que quelque chose devrait se passer et pourtant… pourtant, on constate un engouement toujours aussi important sur les biens de qualités. C’est un peu comme si au lieu de se détendre, le marché devenait toujours plus restreint avec moins d’acquéreurs et moins d’offre tout à la fois, alors que le niveau d’exigence ne fait que monter. Car s’il y a bien une chose que les acquéreurs ne veulent pas voir baisser, c’est la qualité des biens qu’ils achètent. Et qui serait à blamer d’un tel raisonnement quand les prix atteignent les 9500 euros le mètre dans des quartiers somme toute populaire tels que le 10ème ou 11ème? La structure pyramidale dans laquelle s’inscrit le marché parisien n’a malheureusement pas pour effet de faire baisser les prix mais de diviser le marché. D’un coté les biens de qualité: lumineux, calme, étage élevé avec ascenseur, vue agréable et bonne copropriété (oui tout cela réuni) et de l’autre, les Rez-de-chaussée, 1er ou 2ème étage, dans des copropriétés mal tenues, faible luminosité, agencement à défaut et/ou localisation incertaine (axe bruyant, mal desservit ou excentré), et croyez-moi de cette trempe-là on en rencontre beaucoup à Paris! Alors que la première gamme de bien voit ses prix toujours en hausse, des délais de vente de 1 jour à 1 semaine maximum récoltant l’intérêt de tous les acquéreurs potentiels du marché, la deuxième série ne semble plus intéresser grand monde, les biens stagnent sur le marché parfois plusieurs mois pour finalement voir leurs prix se négocier franchement.

En 2009, la baisse était annoncée comme elle l’est aujourd’hui, rien ne laissait douter, ni les notaires, ni les professionnels, ni les économistes brandissant les courbes de friggit et la décorelation grandissante entre le revenu des ménages le prix de l’immobilier. A les lire, nous allions revivre le grand crash de 1995. Le graphique parle de lui-même:

La folle augmentation des prix est ici évidente et il semble juste, même pour une personne peu aguerrie d’anticiper une baisse à venir. La question est “à quelle rythme celle-ci peut-elle avoir lieu et quand”?

Car à Paris, (la courbe rouge dans le graphique) les prix ont augmenté plus qu’ailleurs mais sont aujourd’hui soutenus par plusieurs facteurs (plus qu’ailleurs):

– les prix de la location s’affichent encore à la hausse, assurant une rentabilité pour les investisseurs

– les propriétaires qui achètent cher revendent cher

– les primo accédants acceptent l’idée de la baisse de leur pouvoir d’achat en voyant leur surface à la baisse.

Par ailleurs, en 2009, alors que la crise semblait amorcée, les propriétaires vendeurs ont reporté leur projet, créant une pénurie très importante sur le marché et une chute importante du nombre de vente:

Sur le terrain: pas d’appartement à vendre! le peu de nouveaux biens arrivant sur le marché venaient satisfaire un accumulation d’acquéreurs affamés, prêt à sortir le chèque immédiatement pour mettre derrière eux le cauchemar d’une recherche frustrante. L’effet sur les prix? je vous le donne en mille: une augmentation comme jamais et des prix rebondissant vers le haut aussi soudainement qu’ils avaient chuté vers le bas.

Bref, notre avis est que le marché parisien est grippé, une baisse des prix est tout à fait envisageable mais elle risque de ne pas être fulgurante et ne concerner que les biens à défaut, laissant les étages élevés plein soleil profiter de l’attention de tous les acquéreurs.

Pour info, voici les derniers chiffres transmis par les notaires, à prendre avec des pincettes toutefois, car on constate 6 mois de retard dans leurs données:

 

Les étapes de l’achat

1-Calculer sa capacité d’endettement

La première démarche consiste à aller voir sa banque, elle vous communiquera, en fonction de votre “profil” bancaire la hauteur  à laquelle elle est prête à vous suivre. Théoriquement, les banques vous suivent sans trop de difficultés jusqu’à 33% d’endettement, je dis bien théoriquement…Car ce “profil”, si important aux organismes bancaires est sujet à bien des discutions. Situation familiale, revenus, primes, capacité d’épargne, apport, stabilité professionnelle, ancienneté, type de contrat de travail, salarié de la fonction publique ou du secteur privé ou encore vos charges fixes sont autant de points qui conditionneront les propositions de la banque. Vous l’aurez compris, plus vous présenterez de garanties à votre banque, meilleures seront les propositions de crédits.

2-Budgétiser son achat

Outre le prix de vente, un certain nombre de frais annexes sont à prévoir. Les frais de notaires (entre 3 et 7%) , le montant des travaux (même si il n’y a “qu’un coup de peinture”) et les frais de déménagements sont les plus courants.   A cela, une petite marge pour l’équipement général de votre nouvel home sweet home est à rajouter.

3-La proposition ou offre d’achat 

La proposition d’achat, c’est l’aboutissement d’un processus par lequel tous vos sentiments sont passés. Elle traduit votre volonté d’acheter. Excitation, peur, est-ce le bon choix? N’est-il pas trop cher ? Vais-je pouvoir payer mes traites ? Et si et si…. ? Mais aujourd’hui vous avez fi de toutes ces interrogations, car vous savez que c’est le bon!  La proposition est, non seulement, la retranscription de la valeur à laquelle vous estimez le bien, mais aussi et très souvent votre budget maximal. Elle doit être adressé au propriétaire directement ou via l’agence si c’est elle qui vous présenté le bien. Donnez votre nom, l’adresse du bien et confirmer votre souhait d’acheter l’appartement a tel prix. La proposition n’est pas un acte formel, pas d’inquiétude sur la formulation du document!

4- Signature du compromis ou de la promesse de vente

Votre proposition d’achat acceptée, la signature du compromis ou de la promesse de vente doit être organisée. C’est l’acte par lequel le vendeur s’engage à vous vendre son bien immobilier en précisant les conditions de la vente. La signature de cet avant-contrat est en général assorti du versement d’un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien communément appelé séquestre. Vous disposez d’un délai de réflexion de sept jours (délai SRU)  pour renoncer à l’acquisition sans pénalité ni frais. Si vous faites jouer ce pouvoir de renonciation, le notaire détenteur du séquestre dispose de 21 jours pour vous le rendre. Vous pourrez inscrire sur cet acte un certain nombre de clauses suspensives, dès lors qu’elles sont acceptées par le vendeur. 

5- Le financement

En allant voir votre banque en tout début de recherche, elle vous a simplement fait une simulation de prêt, sans aucun engagement de sa part. Il vous faut maintenant monter le dossier et produire tout un ensemble de documents (voir la liste des documents à fournir) en fonction de votre profil. Selon l’accord passé avec le vendeur et noté dans la promesse de vente , vous avez 10 jours pour déposer une demande de financement (attention de bien demander un justificatif de dépôt auprès de votre banque)  et 45 jours pour obtenir un accord écrit que vous devrez transmettre au notaire chargé de la vente. L’ensemble de cette procédure prendra entre 1 et 2 mois. La banque vous fera alors parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…).
 A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour et pas avant, vous retournerez votre offre signée par la Poste, le notaire serez crédité de la somme lorsqu’il en fera la demande.

Distingo entre une promesse et un compromis de vente

Il existe deux types d’avant contrats:

1- la  catégorie des promesses unilatérales avec option, que sont une promesse de vente ou une promesse d’achat.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale, le “promettant” – le vendeur dans une “promesse de vente” ou plus rarement l’acquéreur dans une “promesse d’achat” – s’engage seul. Le bénéficiaire de la promesse dispose d’une faculté d’option qu’il doit exercer dans un délai spécifié faute de quoi la promesse devient caduque et le promettant reprend sa liberté. En cas de promesse de vente, le vendeur s’interdit bien entendu pendant le délai d’option de vendre le bien à un autre acquéreur. Pour éviter qu’un marchand de biens ou un agent immobilier ne négocient et cèdent à leurs clients, de façon occulte, les promesses de vente qui leur sont consenties, une promesse unilatérale doit être enregistrée dans les 10 jours suivant sa signature. A défaut, elle est frappée de nullité de plein droit.

 2- la catégorie des promesses synallagmatiques qu’on appelle plus simplement “compromis de vente” ou encore “vente avec conditions   suspensives”.

Dans le cadre d’une promesse “synallagmatique”, vendeur et acquéreur sont l’un et l’autre engagés et peuvent chacun, en cas de défaillance de l’autre partie, poursuivre la réalisation de la vente.

Le compromis est donc plus qu’une promesse mais moins qu’une vente.

Dans le cadre d’une promesse “synallagmatique”, vendeur et acquéreur sont l’un et l’autre engagés et peuvent chacun, en cas de défaillance de l’autre partie, poursuivre la réalisation de la vente.

Dans les deux cas, l’avant-contrat peut prévoir des “conditions suspensives” dont la non réalisation rend caduc l’ensemble des engagements souscrits. Leur rédaction précise est particulièrement importante car elle conditionne la libération des engagements ainsi que la récupération des sommes versées à titre d’arrhes, acompte, dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation.

Documents à fournir pour l’obtention d’un prêt immobilier

Pour un bien immobilier ou un terrain:

•Compromis ou promesse de vente

•Proposition d’achat

•Devis constructeur

•Contrat de réservation

Pour le financement des travaux:

•Devis

 •Factures

•Attestation de travaux

•Permis de construire

Pour un prêt aux particuliers (autant de documents qu’il y a d’emprunteurs):

•Carte d’identité

•Livret de famille

•Contrat de mariage ou pacs

•Jugement de divorce

•2 derniers avis d’imposition (recto-verso)

•3 derniers bulletins de salaire

•Bulletin de salaire du dernier mois de décembre

•Contrat de travail ou attestation de l’employeur

•Justificatif de perception d’une pension

•Dernier coupon de versement d’allocations familiales

•Justificatif des revenus locatifs (quittance de loyer, avis récapitulatif du cabinet de gestion)

•3 derniers relevés des comptes bancaires et des comptes d’épargne

•RIB

•Echéancier des prêts en cours et offre de prêt du prêt immobilier en cours

•Titre propriété

•Dernière taxe foncière

•Attestation d’agence immobilière de la valeur du bien

•Dernière quittance d’assurance du bien proposé en garantie

•Quittance de loyer – bail de location

•Justificatif de domicile (facture EDF, France télécom)

•Attestation manuscrite d’hébergement

•Attestation manuscrite de donation

•Justificatif de l’apport personnel

•Mandat de vente

La loi SRU dite de « solidarité et de renouvellement urbains »

du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001.

 

Elle comporte plusieurs mesures intéressantes notamment une protection accrue des acquéreurs d’un bien immobilier, en ce qui nous concerne.

Les implications nouvelles pour l’agent immobilier et ses clients sont nombreuses, nous allons développer la principale à savoir le délai dit de « rétractation ».

La mesure la plus importante de la loi est donc le délai de sept jours de réflexion ou de rétractation étendue aux acquéreurs de logements anciens.

Chaque acquéreur peut en effet, se rétracter au cours de cette période sans qu’aucune pénalité lui soit demandée. Cette disposition s’appliquait déjà pour l’achat dans

le neuf, notamment dans le cadre d’un achat sur plan.

La nouvelle loi SRU prévoit en plus, qu’aucune somme ne pourra être versée par l’acquéreur avant l’expiration de ce délai de sept jours, sauf si l’opération est

négociée par un professionnel disposant d’une garantie financière, dans ce cas alors si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être

intégralement remboursées dans un délai maximum de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.

Toujours à compter du 1er juin 2000, sont interdites les offres d’achat pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l’acquéreur un versement quelconque

(cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d’enchères sur la vente d’un bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation).

On notera aussi parmi les mesures de la SRU : « le  droit à un logement décent », la compétence élargie de la commission départementale de conciliation

qui règle les litiges  entre propriétaires et locataires, la protection des locataires en cas de vente par lots, une amélioration du fonctionnement des copropriétés…

On peut dire que la loi SRU permet à l’acheteur de changer d’avis, elle protège des achats impulsifs:

le consommateur est en quelque sorte protégé contre lui-même.

Il ne faut pas penser que le délai de rétractation défini par la loi SRU fait baisser le nombre de transactions.

En effet si des acheteurs se rétractent dans certaines agences, d’autres se rétracteront à la concurrence et deviendront des clients potentiels pour les premières.

Une agence immobilière qui respecte la déontologie et la nouvelle loi SRU, doit appliquer une méthode de travail claire et transparente, et informer correctement

sa clientèle sur les biens, pour avoir fort peu de rétractations. De plus l’impossibilité de recevoir un acompte fragilise les engagements de particulier à particulier

ce qui a tendance à les orienter vers les professionnels de l’immobilier pour les transactions. Le notaire quant à lui est soumis s’il donne la forme authentique à

l’avant contrat, à un délai de réflexion et non de rétractation, pendant lequel il lui est interdit de recevoir un acompte..

Champ d’application:

Le droit de rétractation de la loi SRU s’applique à tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation,

quelle qu’en soit la forme, au profit d’un acquéreur non professionnel.

Nature de l’acte:

Le droit de rétractation ne joue que si l’acte est sous seing privé (régime particulier pour l’acte authentique qui est soumis au régime spécial d’un délai de réflexion).

L’acte peut être soit une promesse de vente, soit une vente sous seing privé (dénommée vente sous conditions suspensives ou compromis de vente).

Observations :

 

La loi SRU a créé un article 1589-1 dans le Code Civil stipulant qu’ «est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l’acquisition

d’un bien ou d’un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s’engage un versement quelle qu’en soit la cause et la forme ».

Cette nouvelle disposition de la loi SRU s’applique donc à toute vente immobilière : terrain, maison individuelle, lot de copropriété…

Et ce, quelque soit l’affectation du bien: habitation, commerciale, professionnelle…

Elle s’applique au démembrement du droit de propriété: nue propriété et usufruit, et à tout acquéreur qu’il soit professionnel ou particulier.

En application de la loi SRU les offres d’achat qui étaient nombreuses n’ont plus lieu d’être, puisque nulles.

L’avant contrat doit être signé par le vendeur et par l’acquéreur. Si les deux signatures ne sont pas apposées simultanément, le contrat n’aura de valeur que lorsqu’il

comportera les signatures de toutes les parties et sa date sera celle de l’apposition de sa dernière signature.

La proposition d’achat ne sera utilisée que pour négocier le prix avec le ou les vendeurs mais elle ne pourra pas être accompagnée d’un versement.

 

 

Conditions suspensives de crédits

Ce sont les conditions qui permettent à l’acquéreur d’un bien immobilier ayant signé un compromis de vente de se dégager de ses obligations et récupérer le montant de son versement (dépôt de garantie, arrhes, dédit ou acompte).

Les conditions suspensives sont au minimum:

–   le contenu du certificat d’urbanisme, il va vous renseigner sur les servitudes de votre bien et le plan d’alignement qui fixe la limite

entre la voie publique et la  propriété riveraine (la condition suspensive joue en cas de changement par rapport à ce qui est annoncé

dans les déclarations du vendeur),

–   l’exercice éventuel par la ville de son droit de préemption

–   l’état hypothécaire.

–   la condition d’obtention d’un crédit dans un délai, pour un montant et auprès d’un établissement spécifiés est obligatoire.

Puisque cette dernière est obligatoire, elle s’applique même si elle ne figure pas au contrat. La revente du précédent logement rentre dans les clauses suspensives qui peuvent apparaître dans la promesse de vente. Quand une telle clause suspensive est au contrat, il est annulé si l’acquéreur n’a pas réussi à vendre son ancien logement. Lorsque la condition suspensive a pour effet de rompre le contrat, le vendeur est désengagé et l’acheteur de ne perd pas son indemnité d’immobilisation.Le vendeur peut s’opposer à insérer une condition suspensive de crédit, car une telle clause rend la transaction incertaine ; en effet, l’acquéreur peut réellement ne pas obtenir son financement mais aussi prétexter de la non obtention pour changer d’avis – rien n’est plus facile que de se faire refuser un crédit quand on ne veut plus l’obtenir !…

Toutefois, ce faisant, le vendeur se prive de toute une population d’acquéreurs. Par contre, la renonciation à cette condition suspensive par l’acquéreur peut se monnayer dans la négociation, mais ce dernier doit être sûr de son financement… Il est quelquefois inséré une condition suspensive de signature de l’acte authentique dans un délai spécifié; attention : une telle clause n’est pas toujours retenue par le tribunal, d’autant qu’entre en ligne de compte l’attribution de responsabilité dans le retard de la régularisation !

Exemples de conditions suspensives les plus courantes:

 •Condition suspensive et changement d’usage

Le changement d’usage peut être une autre condition suspensive. La transformation d’un hangar en loft est un cas de changement d’usage. Habiter dans une ancienne boutique, exercer une profession libérale dans un local précédemment à usage d’habitation, c’est possible, mais le changement d’usage dépendant du règlement de copropriété et des services de l’urbanisme, il est indépendant de la volonté de l’acquéreur. L’acheteur a donc tout intérêt à introduire l’autorisation du changement d’usage (habitation, professionnel, commercial) en condition suspensive.

•Conditions suspensives et obtention de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires

Un acquéreur peut souhaiter modifier les parties communes pour, par exemple, adjoindre les WC sur le palier à son lot. Son vœu est réalisable, mais il doit obtenir pour cela l’accord de la copropriété. Comme le vote est indépendant de sa volonté, l’acheteur peut introduire l’obtention de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires en clause suspensive. Les contractants devant faire ce qui leur incombe pour la réalisation de la condition suspensive, les transformations désirées doivent être précisément citées et l’acquéreur doit transmettre les plans relatifs aux transformations au vendeur. C’est ensuite au vendeur d’accomplir les démarches auprès du syndic.

•Conditions suspensives et condition d’obtention du permis de construire

L’achat d’un terrain va de pair avec un projet. L’acquéreur introduit donc souvent une condition suspensive concernant l’obtention d’un permis de construire conforme à son projet immobilier. La non-obtention du permis de construire ne se limite donc pas au refus pur et simple : un permis de construire assorti de prescriptions techniques et architecturales entraînant des modifications substantielles du projet initial entraîne l’annulation du contrat. L’introduction de cette condition suspensive sur les possibilités de construction n’est pas systématique. Elle doit répondre à certaines exigences afin d’éviter le recours abusif à cette clause suspensive pour annuler la transaction : la définition d’une surface développée doit être indiquée. Il faut, de surcroît, que cette surface développée soit réalisable. Autrement, on sait d’emblée que l’événement prévu ne se réalisera pas et que la clause suspensive prendra effet pour rompre le contrat de construction. La surface développée correspond au total des superficies hors œuvre des différents niveaux du bâtiment, mais le sous-sol, la cave, le grenier et les combles ne sont retenus que pour la moitié de leur superficie réelle. Le contrat de construction doit préciser le délai maximum de réalisation des conditions suspensives.

Proposition ou offre d’achat

L’offre d’achat est une pratique courante. Mais sachez que celle-ci étant généralement écrite, elle vous engage dès lors que le vendeur accepte les conditions de cette offre.  S’il y donne suite, vous ne pourrez plus, en effet, vous désister. La vente devient ferme. Si vous renoncez à acheter, le vendeur sera même en droit de vous réclamer des dommages et intérêts. En revanche, si le vendeur ne donne pas suite à votre offre, vous reprenez votre liberté.  Et s’il vous fait une contre-proposition qui ne vous convient pas, vous serez délié de votre engagement. (voir modèle)

Et surtout, ne versez aucune somme d’argent, c’est interdit !

Notre modèle

Je soussigné

– M. ……………………………. (indiquer les nom, prénoms, adresse, date et lieu de naissance)*

dénommé le  promettant

s’engage à acheter, en cas d’acceptation de la présente offre, de façon ferme et irrévocable le ………. (indiquer le type de bien : appartement, maison, terrain) désigné ci-dessous :

Description du bien

Type de bien : (Une maison, un appartement ou un terrain)

Lieu de localisation : ……………………… (par exemple, 7bis rue Saint-Maur – 75011 Paris ; 3ème étage droite)

Superficie :

Prix:

L’offre d’achat est faite au prix de (indiquer le montant) euros qui sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Conditions suspensives

Cette offre est faite sous conditions suspensives :

– obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximal de (indiquer le montant) ……€, au taux hors assurances de …. % accordés par un établissement financier ou bancaire au choix du promettant. Celui-ci a pleinement conscience que s’il recourt à un autre prêt que celui (ou ceux) indiqué précédemment, il ne pourra se prévaloir des dispositions de l’article L. 312-12 du Code de la consommation, c’est-à-dire qu’il ne pourra bénéficier de l’annulation rétroactive de la vente ;

– absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du bien vendu ;

– le promettant devra être vivant au jour de la signature de l’acte authentique.

Extinction de l’offre

En l’absence d’acceptation de la présente offre, celle-ci prendra fin  le ………. (date) à minuit.

L’acceptation du vendeur pourra être formulée par tous moyens au domicile des promettants ci-dessus désignés.

1er cas : l’offre est faite directement au vendeur

La présente offre d’achat est faite au vendeur,

M. ………………. (indiquer le nom), du bien décrit ci-dessus et domicilié ……………………………………………………….. (indiquer l’adresse).

2e cas : l’offre est faite à un intermédiaire : agent immobilier, notaire

La présente offre d’achat est faite au mandataire du vendeur, M. ………. (indiquer le nom du mandataire), du bien décrit ci-dessus et domicilié …………………………….. (indiquer l’adresse).

Bon pour achat (mention manuscrite)

Date et signature de tous les acheteurs

 

* Indiquer le nom de tous les acheteurs.

Les frais de notaires

Logement ancien

Il est soumis aux droits d’enregistrement, un ensemble de taxes qui s’élèvent au total à 5,09 % du prix de vente, se décomposant :

-De la taxe communale de 1,20 %,

-De la taxe départementale de 3,60 %

-De frais d’assiette et de recouvrement de 0,09 %

-D’une taxe au profit de l’Etat de 0,20 %.

Logement neuf

Dans le neuf, vous n’êtes pas soumis aux droits d’enregistrement mais à la TVA, taxe généralement comprise dans le prix de vente et qui sera reversée au fisc par le promoteur. Le notaire, lui, vous prélèvera une taxe de publicité foncière dont le taux s’élève à 0,715 %, se  décomposant

-D’un droit départemental de 0,60 %,

-De frais d’assiette et de recouvrement de 0,015 %

-D’une taxe de 0,1 % perçue par l’Etat.

Les émoluments du notaire

Que vous achetiez un logement neuf ou ancien, vous devrez aussi payer le notaire qui s’occupera de l’acte et des formalités. Ses honoraires sont réglementés et dégressifs. Ils se calculent de la façon suivante (TVA à 19,60 % comprise) :

De 0 à 6 500 euros : 4,784 %

De 6 500 à 17 000 euros : 1,9734 %

De 17 000 à 30 000 euros : 1,3156 %

Au-delà de 30 000 euros : 0,9867 %

Attention : dans le cas d’un logement neuf, les honoraires du notaire font l’objet d’un barème différent lorsque le programme immobilier compte plus de 10 logements. Ils sont par exemple abaissés de 20 % pour les opérations de 11 à 24 logements, de 33 % jusqu’à 99 logements, et de 50 % de 100 à 249 logements.

A ces émoluments, s’ajoutent divers frais relatifs à l’enregistrement de l’acte et à sa déclaration au bureau des hypothèques. Leur tarification est réglementée.