Charges de copropriété et politique….!

C’est en visitant un appartement aux charges démentielles hier que j’ai  décidé de vous parler des charges de copropriété.

Ascenseur- espaces verts-gardien-chauffage -parking- eau froide-syndic- assurances,  sont non seulement des facteurs à faire monter ou baisser le montant des charges dites “courantes” d’une copropriété, mais aussi à influer sur le prix de vente d’un appartement.

Et vous ? Payez-vous trop de charges ?

Selon le site de l’ARC (Association des Responsable de Copropriété), voici le coût moyen (en €) de chaque catégorie de charges.

Les frais de gestion entre un syndic professionnel et un syndic non professionnel peuvent être multipliés par deux (à 30 € la lettre de relance, on peut comprendre pourquoi).

Faites votre simulation sur: http://arc.sgm.fr/

Bien sûr, l’important est de respecter un bon ratio prix/prestations, car comme nous pouvons le voir sur les deux tableaux ci-dessous, entre deux copropriétés à prestations bien opposées, les coûts ne sont pas les mêmes.

Et puis, ce que vous ne payez pas d’un coté en charge de copropriété, chauffage, ascenseur, parking ou encore gardien (tableau 1), vous le paierez d’un autre coté sur votre facture EDF (chauffage individuel électrique, ballon d’eau chaude), ou en faisant appel à une société de service externe ou encore sur votre futur prothèse de la hanche (6ème sans ascenseur)…

 

Nous remarquons dans le tableau 2, que les postes eau et chauffage explosent, alors qu’ils pourraient rester mesurés, déjà parce que l’entretien de ces deux postes (collectifs) est couteux mais aussi parce qu’en copropriété nous sommes nettement moins attentifs aux dépenses, “puisque tout est inclus dans les charges”….

N’avez-vous jamais remarqué qu’en plein hiver les immeubles des années 70 étaient souvent surchauffés, suffoquant de chaleur, nous ouvrons les fenêtres en augmentant ainsi le montant des charges de la copropriété. C’est le serpent qui se mord la queue.  

Aussi, ma première mesure en tant que futur candidat (2017), serait de stabiliser la température des immeubles et des appartements à 19-20degrés , cela nous ferait faire des économies d’énergie et relancerait en partie le pouvoir d’achat.

Bien sur tout cela est sur-imagé!! Mais là, je m’égare.

Au delà des dépenses courantes d’entretien, il est important de bien choisir son syndic de copropriété notamment en fonction de ses coûts, en citant la lettre de relance plus haut, je n’ai pris qu’un exemple parmis tant d’autres auxquels il faut faire attention.

Un bon syndic sera choisi par un bon président de conseil syndical, qui aura lui-même été élu par vous….vous disiez politique???

Il existe aussi le syndic bénévolat, moins onéreux, mais plus contraignant, qui fonctionne généralement très bien dans les petites copropriétés.

Un peu d’info pratique:  www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/benevole.pdf

 

 

 

 

 

Le pire des annonces, les dérives de Paris

Dans notre métier, une bonne partie du temps, nous trions les annonces. On en reçoit énormément, nos réseaux, les alertes et celles nous débusquons, cachées sur un site inconnu de tous.

Alors, évidement, parfois, certaines choses ne nous sautent pas tout de suite aux yeux. Non, parce qu’on cherche une surface, un prix, un quartier précis. A force de voir des aberrations tous les jours, nos yeux s’habituent… au pire. 12000 euros le M2, c’est commun, et à ce prix là, qu’on ne s’attende pas au grand luxe…

Allez, je le partage avec vous pour garder un peu de recul, et sourire, aussi, de ce qu’il se passe aujourd’hui à Paris:

Oui, oui, c’est bien ça, 8m2 pour 135000 euros:

 

 

 

 

 

5M2 EN-VI-RON, on croit rêver, ce n’est pas pourtant pas si compliqué à mesurer… Serait-ce donc plutôt pour cacher qu’il n’y a en réalité que 4,80m2?

A 1320 euros/10cm2, on a tout de même le droit de chipoter non?

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui: François Hollande

 

Objectif: développer l’offre de logements sociaux, mise à disposition des terrains de l’Etat à cet effet, plan d’isolation thermique
REFORME DE LA LOI SRU – DOUBLEMENT DU PLAFOND DU LIVRET A

– Encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation. Construction au cours du quinquennat 2,5 millions de logements intermédiaires, sociaux et étudiants, dont 150000 logements très sociaux, grâce au doublement du plafond du livret A.

– Renforcement de la loi SRU, en multipliant par cinq les sanctions qui pèsent sur les communes refusant d’accueillir les ménages aux revenus modestes et moyens.

Augmentation de 25% des exigences en matière de construction de logements sociaux et une règle des trois tiers bâtis : un tiers de logements sociaux locatifs à loyer modéré, un tiers de logements en accession sociale, un tiers de logements libres sera mise en place pour favoriserai la mixité sociale

MISE A DISPOSITION DES COLLECTIVITES LOCALES DES TERRAINS PUBLICS

Mise à disposition gratuitement des terrains de l’État disponibles pour permettre au collectivité local de construire de nouveaux logements dans un délai de cinq ans.

Mise en place d’un plan qui permettra à 1 million de logements par an de bénéficier d’une isolation thermique de qualité dans le but de créer des dizaines de milliers d’emplois. Les économies de chauffage qui en découleront redonneront du pouvoir d’achat aux ménages.

sources: http://francoishollande.fr/dossiers/le-logement-pour-tous/

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui Nicolas Sarkozy

 

Objectif: retour à l’équilibre budgétaire

– Accroître de 30 % dans les trois prochaines années les droits à construire pour augmenter l’offre de logements et faire ainsi baisser les prix.

– Diviser par deux sur cinq ans les droits de mutation sur les résidences principales.

– Achever la rénovation urbaine en lançant un second plan de rénovation de 18 milliards €.

  • En ce qui concerne la baisse de 50 % des DMTO sur les résidences principales, sa mise en œuvre sera étalée sur la durée du quinquennat. Son coût (2,5 Md€) sera compensée par : l’augmentation des transactions immobilières en raison de la baisse de leur coût (baisse des droits de mutation) ; l’augmentation des droits à construire de 30 % qui accroîtra les recettes de taxe d’habitation et de taxe foncière des collectivités.
  • La réforme de la fiscalité de la plus-value des terrains à bâtir est neutre pour les finances publiques. Les règles actuelles bloquent les transactions sur les terrains constructibles. Les propriétaires bénéficient en effet d’une prime à la détention longue de terrains constructibles du fait de l’augmentation de la valeur de leur bien avec le temps et de l’application d’abattements fiscaux plus importants. L’inversion de la fiscalité sur la détention de terrains constructibles permettra donc de mettre sur le marché des terrains constructibles et de générer des rentrées fiscales.
  • Programme national de rénovation urbaine 2 (0,3 Md€). Le PNRU 1 reposait sur le financement de l’Etat, du 1 % logement, des HLM et des collectivités territoriales. Le PNRU 2 reposera sur les mêmes contributeurs. La part de l’Etat s’élèvera à 0,3 Md€ par an pendant 10 ans.
  • Réduction de la déductibilité des dépenses de gros travaux en revenus fonciers : 0,7 Md€. Il s’agit d’une niche fiscale qui bénéficie aux propriétaires qui font des gros travaux dans un appartement qu’ils mettent en location. Comme ces travaux se répercutent dans le prix des loyers, la pertinence de la niche n’est vraiment pas démontrée. Elle ne serait maintenue que pour les dépenses liées à l’accessibilité des personnes handicapées ou au désamiantage.

sources:http://www.lafranceforte.fr/sites/default/files/programme_nicolas_sarkozy_2012_0.pdf

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui: Jacques Cheminade

 

Objectif: Réengager l’état financièrement

– préparer un plan d’action de l’Etat en procédant, pour chaque territoire, à une analyse à la fois de l’offre de logements (taille, localisation, nombre) et de la population concernée (âge, revenus). Les mesures doivent être ciblées par zones géographiques et les agglomérations devenir des instances compétentes en concentrant, avec l’appui ou non de super-autorités constituées à cet effet, les moyens juridiques et financiers jusque-là dispersés. Cela permettra de construire là où sont les besoins et à des prix abordables – là où il faut pour qui il faut.

  • 1. Globalement, il faut d’abord construire : au moins 150 000 à 200 000 logements sociaux par an, et en réhabiliter 500 000 autres, tout en prévoyant une part supplémentaire en faveur des étudiants, qui rencontrent les pires difficultés pour se loger. Il y a actuellement au moins 1,2 million de ménages en attente d’un logement social. Le logement social doit être réellement affecté à ceux qui en ont besoin, pour assurer à chacun un toit digne de ce nom en moins de 4 à 5 ans. En même temps, un partenariat public privé entre maires courageux, décidés à braver certains intérêts en libérant des terrains dont ils maîtriseront les prix, et des promoteurs motivés permettra de promouvoir l’accès à la propriété et au logement des classes moyennes. Dans ce cas, lorsqu’un terrain sera rendu constructible par la collectivité, les plus-values réalisées par les propriétaires seront en partie récupérées par celle-ci. Au total, le défi est de construire ou rénover plus de 500 000 logements (1,5 % du parc national) par an d’ici 2020. L’effort public en faveur du logement doit passer de 1,96 % du PIB à 2,5 %.
  • 2. Le paradoxe est qu’il y a néanmoins plus de 20 000 logements sociaux vacants en France (zones géographiques défavorisées, offre trop chère, gestion bureaucratique de certains organismes, parc trop vétuste ou inadapté). A court terme, les pouvoirs publics doivent donner six mois aux bailleurs ayant plus de 3 % de vacance pour régler le problème. Au-delà, si rien ne change, l’État doit pouvoir réquisitionner les logements vides.
  • 3. La hausse de l’endettement et celle des loyers entament le pouvoir d’achat des Français et désespèrent les plus démunis. Ma conclusion est qu’il faut mettre en place le bouclier logement, c’est-à-dire la garantie que les ménages ne consacrent pas plus de 20 % de leurs revenus (aides comprises) à leur logement. On doit y arriver en développant l’habitat social, en encadrant la hausse des loyers à la relocation et dans les zones tendues et en augmentant les aides. Le risque est d’inciter les employeurs à ne pas augmenter les salaires et les bailleurs privés à augmenter leurs loyers, puisque la différence serait prise en charge par l’État. Il faudra donc prévoir des contre-mesures, et surtout s’efforcer de créer un terrain d’entente entre les différents intervenants. L’on devra aussi offrir des incitations fiscales aux propriétaires qui s’engagent à louer au-dessous du prix du marché à des ménages à faibles revenus.
  • 4. Une réelle garantie mutualisée des risques locatifs permettra aux bailleurs de se prémunir contre les défauts de paiement. Les propriétaires seront remboursés à 100 % par un fonds mutualiste unique géré par les partenaires sociaux dans le cadre du 1 % logement, par l’État et par une cotisation des bailleurs et des assureurs privés. Les partenaires sociaux gestionnaires du 1 % logement et le Parti socialiste défendent cette garantie, mais les assureurs privés craignent de se retrouver obligés d’assurer les ménages sans ressources, alors qu’aujourd’hui ils choisissent des locataires sûrs. Bercy, sensible à leurs vues, freine le projet. Je m’engage à l’imposer, car il y a urgence.
  • 5. Inciter les maires des communes riches à tenir leurs engagements sur les 20 % de logements sociaux (loi SRU) et passer à 25 %. Le préfet devra être pourvu d’un pouvoir de substitution pour imposer la loi, et les subventions publiques seront diminuées ou coupées à l’encontre des contrevenants. Il est temps que tous ceux qui préfèrent payer l’amende pour défaut de logement social (environ 150 euros par logement), facile à régler pour une ville riche, soient mis au pied du mur. Il est inadmissible que des villes continuent à faire un bras d’honneur à la République. J’irai jusqu’à faire destituer du permis de construire les communes qui n’atteignent même pas 10 % des objectifs fixés.
  • 6. Il faut arrêter les expulsions sans recherche de solution de relogement, et réquisitionner pour reloger les expulsés les logements actuellement vides, dans les douze départements affectés par une situation exceptionnelle.
  • 7. Prévoir en même temps des outils fiscaux réellement incitatifs pour réduire le nombre de logements vacants.

En conclusion, une grande politique du logement est à refaire en France. Pour cela, il faudrait nommer un véritable ministre du Logement, et remettre à plat le partage des rôles entre l’État et les élus, et entre les élus eux-mêmes. Le combat contre la spéculation, et la mise en place d’un nouvel ordre économique international feront par ailleurs baisser les prix en mettant fin à la spéculation des banques. L’on a pu constater que depuis plus de dix ans, le repli de l’activité économique mondiale est en décalage avec l’accélération des prix de l’immobilier. Ce phénomène précède et annonce toujours une grande crise. Nous y sommes. Je suis prêt à relever le défi.

sources: http://www.cheminade2012.fr/Logement-un-toit-pour-chacun_00461

Chaque jour un candidat… aujourd’hui: Nathalie Arthaud

 

– stopper toutes les expulsions.

– réquisitionner, parmi les 2,3 millions de logements vides, ceux qui sont immédiatement habitables.

– geler les loyers

– interdire les expulsions locatives.

– l’État prendra en charge lui-même la construction massive de logements sociaux avec la création d’un service public du logement qui se fixe comme objectif la construction de 500 000 logements sociaux par an à prix coûtant et sans générer de profit privé. Cela relancera l’emploi dans ce secteur ; ouvriers, architectes et ingénieurs. La construction ne doit pas être laissé aux mains des intérêts privés et du profit.

sources: http://www.nathalie-arthaud.info/Logement,485.html

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui: Nicolas Dupont Aignan

 

Objectif: encourager l’accession à la propriété
– se donner 5 ans pour permettre l’accession à la propriété pour 2 millions de ménages à travers des prêts garantis par l’État,

– Vente d’une partie des logements HLM à leurs locataires

– l’encadrement des loyers.

sources: http://www.debout-la-republique.fr/programme-nicolas-dupont-aignan-2012

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui Eva Joly

 

Objectif: contre le “tous propriétaire” et en faveur du logement écologique

RENFORCER LE DROIT AU LOGEMENT

– accueil inconditionnel dans les structures d’hébergement, en maintenant les capacités d’accueil tout au long de l’année.

interdiction des expulsions sans relogement.

– objectif de loger les 20 000 personnes prioritaires au droit au logement opposable (DALO), par la construction de logements très sociaux et la captation de logements dans le parc privé.

– suppression de l’habitat indigne et mobilisation duparc vacant en faisant adopter à l’échelle communale un plan d’éradication de l’habitat indigne et en renforçant les crédits de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

La loi de réquisition sera systématiquement appliquée

augmentation de la taxe sur les logements et les bureaux vacants, et dans toutes les grandes villes.

CONSTRUIRE PLUS ET MIEUX

– construction de 500 000 logements par an, dont 160 000 logements sociaux

– Des logements “spécifiques” : 12 000 logements sociaux neufs par an pour les jeunes. Aide à la mobilité résidentielle des personnes âgées. Rénovation des foyers de travailleurs migrants et démocratisation de leur gestion.

– Des aires d’accueil des gens du voyage manquantes et renforcement des sanctions pour les communes en infraction.

– Par l’habitat participatif, notamment les coopératives d’habitants

GARANTIR UN MEILLEUR ACCES AU PARC SOCIAL

– Maintenir la spécificité et la vocation du logement social en augmentant les financements publics. Arrêt des injonctions à vendre le patrimoine social.

– Renforcer la transparence et l’égalité des demandes de logement via des dossiers anonymes et la généralisation des systèmes de cotation des dossiers.

– Réformer Action Logement par la création d’une collecte universelle dans les entreprises, en évitant la concurrence des collecteurs, en transférant les contingents de réservation aux commissions d’attribution territoriales. Évaluer mieux l’utilisation des fonds du 1% logement. Les crédits en faveur du développement de l’offre de logements devront être orientés vers les logements le plus sociaux.

REGULER LE PARC LOCATIF PRIVE ET FAIRE BAISSER LES PRIX

Maîtriser les loyers en les encadrant à la relocation, en alignant les premiers loyers au niveau du quartier et en plafonnant les prix au m2. Décréter immédiatement un moratoire de trois ans sur les loyers. Créer un “miroir des loyers” pour constituer un référentiel des loyers pratiqués.

– Sécuriser la location par l’instauration d’une véritable garantie des risques locatifs généralisée et non réservée aux plus aisés. Supprimer les congés pour vente.

– Rétablir la rétroactivité des allocations logement et supprimer le mois de carence.

– A la place du dispositif Scellier, créer un investissement locatif solidaire aidé fiscalement, en échange de contreparties (loyers modérés, construction écologique).

– Imposer aux investisseurs institutionnels un quota de logements locatifs encadrés.

– Réformer le régime des copropriétés, dont les règles de majorité, et imposer la constitution d’un fonds travaux.

– Instaurer une déclaration préalable de mise en location, dans laquelle le bailleur livre un diagnostic sur l’état de son logement.

– Créer un service public de l’information immobilière et une autorité de régulation des agences immobilières, afin d’assainir la profession. Interdire les “agences de listes”.

INSTAURER UNE NOUVELLE ORGANISATION URBAINE POUR UNE VILLE VERTE

– Renforcer la loi Solidarité et renouvellement urbains (SRU), en passant l’obligation de construction à 25% de logements sociaux, et 30% en Île-de-France, et en augmentant les sanctions financières pour les communes récalcitrantes.

– Décentraliser l’action publique. Les communautés d’agglomération doivent devenir les autorités organisatrices du logement, dotées de pouvoirs accrus (aides à la pierre, définition du PLU-PLH, délivrance des permis de construire…). Créer des établissements publics fonciers régionaux et garantir une péréquation financière équitable entre territoires.

– Enrayer la spéculation. Utiliser la fiscalité pour faire baisser les prix en renforçant la taxation des plus-values, en intégrant la taxe d’habitation dans le calcul de l’impôt sur le revenu et en instaurant une contribution de solidarité urbaine sur les revenus locatifs et les loyers imputés des propriétaires occupants. Supprimer le Prêt à Taux Zéro dans l’ancien.

– Prévenir les situations de surendettement et les pièges du crédit facile. Limiter la durée des crédits immobiliers à 25 ans et renforcer les règles de prudence bancaire.

– Respecter un seuil minimum de densité à respecter dans les PLU, notamment aux abords des zones les mieux desservies par les transports en commun.

– Associer les habitants à l’élaboration des documents d’urbanisme mais aussi de toutes les opérations de transformation des quartiers (opérations ANRU, grosses réhabilitations, écoquartiers).

– Soutenir le secteur associatif d’accompagnement vers et dans le logement par des subventions publiques pérennes et revalorisées. Faciliter l’information sur la prévention des expulsions auprès de la population, généraliser les universités des copropriétaires.

 

http://eelv-le-projet-pour-tous.nursit.com/#a134a-unlogementpourchacun

Chaque jour un candidat… Aujourd’hui: Jean-Luc Melanchon

 

 

Objectif: faire du logement un droit et une priorité nationale.

  • Fin de la loi Boutin et toutes les aides fiscales au logement spéculatif privé.
  • Développement du logement locatif social afin qu’il devienne le logement universel accessible à tous:
  • Mise en place d’un plan d’urgence national pluriannuel de construction de 200 000 logements publics sociaux par an pendant cinq ans comprenant un volet spécifique de logements étudiants et pour les jeunes. Le budget logement sera porté à 2 % du PIB en crédits de paiement, et l’aide à la pierre sera réévaluée à hauteur de 40 % du coût des opérations, avec des prêts publics bonifiés et de longue durée de remboursement.
  • Les expulsions locatives de toute personne et famille en difficulté économique et sociale seront interdites. Chacune et chacun aura le droit au maintien dans son logement, par la mise en œuvre d’une sécurité locative mutualisée. Une tarification sociale garantissant le droit et l’accès de toutes et de tous à l’eau et à l’énergie sera mise en place, afin de garantir et renforcer les moyens de l’hébergement d’urgence.
  • l’APL sera revalorisé en supprimant le mois de carence de son attribution, son caractère rétroactif, et en indexant le forfait charges sur l’évolution réelle de celles-ci. Pour favoriser l’accès au logement dans le parc privé, la demande de caution sera interdite.
  • Les loyers seront bloqués dans le public et leur évolution encadrés dans le privé par le plafonnement des prix à la vente et à la location, en fonction de la tension dans les territoires. Dans un deuxième temps, pour garantir l’égalité d’accès de tous à un logement de qualité, la mixité sociale de l’habitat, et permettre la baisse des loyers pour le plus grand nombre, la proportion du loyer et des charges dans le budget des familles ne pourra pas excèder pas 20 % de leurs revenus.
  • La loi de réquisition des logements vacants sera appliquée et un plan de mobilisation des logements vides sera engagé : réduisant le délai de vacance d’un logement, nous renforcerons les critères de procédure de réquisition et l’abattement annuel de 10 % au bout de la cinquième année et d’exonération pour les étrangers.
  • Une taxe sur les bureaux vides sera instaurée.
  • Un service public national et décentralisé du logement, de l’habitat et de la ville sera créé. Ce service public se déclinera en quatre volets et aura pour but de renforcer le logement social et casser le monopole des majors du BTP, afin de permettre l’abaissement des loyers et des charges.
  • Le seuil minimal de logement sociaux sera réévalué de 30 % en zone de tensions et à 25 % sur le reste du territoire, le préfet pourra prendre d’autorité les dispositions nécessaires pour les communes ne respectant pas la loi SRU.
  • Le financement des crédits alloués au logement social sera assuré par le relèvement du plafond du Livret A à 20 000 euros,
  • Enfin, une action sera effectuée pour la généralisationdes normes environnementales et pour l’application des normes réduisant les factures énergétiques et les émissions de CO2 et pour l’émergence d’une filière de l’éco-construction.

sources: http://www.jean-luc-melenchon.fr/brochures/humain_dabord.pdf